Gayrimenkul ve Tapu Avukatı Ümraniye
Taşınmazlar, çoğu kişi ve aile için en önemli malvarlığı değerleridir. Bu nedenle tapu kayıtlarına, paylı mülkiyete veya taşınmazın kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar özenli bir hukuki değerlendirme gerektirir. Ümraniye / İstanbul’daki büromda gayrimenkul ve tapu hukukundan doğan uyuşmazlıklarda gerçek ve tüzel kişilere dava takibi ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayım.
Ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesinde arabulucuya başvuru zorunludur. Arabulucu olarak bu süreci yakından bilmekteyim.
Gayrimenkul Hukukunda Hangi Konularda Hizmet Veriyorum?
- Tapu iptal ve tescil davaları
- Hisseli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- El atmanın önlenmesi ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları
- Önalım (şufa) davaları
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: aidat, ortak alanlar ve yönetim kararları
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar
- Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve tapuda devir öncesi hukuki inceleme
- Kira ve tahliye uyuşmazlıkları
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Hallerde Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı olduğu hallerde, kaydın düzeltilmesi amacıyla açılır. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:
- Muris muvazaası: Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını satış gibi göstererek devretmesi.
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, taşınmazı vekil edenin aleyhine ve kötü niyetli bir üçüncü kişiye devretmesi.
- Ehliyetsizlik: Devir sırasında taşınmaz malikinin ayırt etme gücünden yoksun olması.
- Hata, hile veya korkutma: İradeyi sakatlayan hallerle yapılan devirler.
- Satış vaadi sözleşmesi: Resmi şekilde düzenlenmiş satış vaadine rağmen devrin yapılmaması.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.
Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi
Bir taşınmazın malikinin izni olmadan kullanılması halinde malik, el atmanın önlenmesini ve haksız kullanım süresi için ecrimisil talep edebilir. Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin taşınmazı diğer paydaşları dışlayarak tek başına kullanması halinde de koşulları varsa ecrimisil istenebilir. Ecrimisil talepleri geriye dönük olarak beş yıllık süreyle sınırlıdır.
Önalım (Şufa) Hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını paydaş olmayan üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Önalım davası, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
Aidat ve ortak giderlere katılma, ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırılık ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali gibi uyuşmazlıklar kat mülkiyeti hukukunun kapsamındadır. 2023 yılından itibaren kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında da dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme, eksik veya ayıplı imalat ve bağımsız bölümlerin devri gibi konularda sık uyuşmazlık yaşanır. Bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Sözleşmenin imzalanmadan önce incelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önemli bir kısmını önler.
Sık Sorulan Sorular
Hisseli tapuda payımı satabilir miyim?
Evet, paylı mülkiyette paydaş payını tek başına satabilir. Ancak paydaş olmayan bir kişiye yapılan satışta diğer paydaşların önalım hakkı doğar.
Taşınmaz satın almadan önce nelere dikkat etmeliyim?
Tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve hacizler, imar durumu, yapı kullanma izni ve taşınmazın fiili kullanım durumu devirden önce incelenmelidir.
Taşınmazınızla İlgili Bir Uyuşmazlık mı Var?
Görüşme Planlayalım
Gayrimenkul Davalarında Keşif ve Bilirkişi İncelemesi
Gayrimenkul davalarının büyük bölümünde mahkeme, taşınmaz başında keşif yapar ve değer, kullanım durumu veya imalat seviyesi hakkında bilirkişi raporu alır. Kira hukuku bilirkişisi olarak, bilirkişi incelemesinde hangi ölçütlerin esas alındığını bilmek; emsallerin doğru belirlenmesine ve rapora karşı yerinde itirazlar yapılmasına katkı sağlamaktadır.
Miras yoluyla edinilen taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar için miras hukuku sayfasını inceleyebilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınıza ilişkin değerlendirme için görüşme planlayabilirsiniz.