Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, özellikle miras yoluyla edinilen gayrimenkullerde son derece yaygındır. Paydaşlar taşınmazın kullanımı, satışı veya paylaşımı konusunda anlaşamadığında başvurulan yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. Uygulamada “izale-i şuyu davası” olarak da bilinen bu dava, 2023 yılından itibaren zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Türk Medeni Kanunu’na göre paylı veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlardan her biri, hukuki bir işlemle veya paydaşlığın amacı gereği belirli bir süre paylaşma yasağı bulunmadıkça, her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Paydaşlar paylaşma biçimi konusunda anlaşamazsa, ortaklık mahkeme kararıyla giderilir.
Ortaklık Nasıl Giderilir: Aynen Taksim veya Satış
Mahkeme ortaklığı iki yoldan biriyle giderir:
- Aynen taksim (bölerek paylaştırma): Taşınmaz, değerinde önemli bir azalma olmaksızın bölünebiliyorsa, paydaşlara payları oranında ayrı parçalar halinde verilir. Kanunda öncelikli yöntem budur. Ancak imar ve parselasyon mevzuatı, kat mülkiyeti kurulamaması gibi nedenlerle aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz.
- Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi: Aynen taksim mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa, taşınmaz açık artırma ile satılır ve satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır. Mahkeme, paydaşların tamamı kabul ederse satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verebilir.
Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan doğrudan açılan dava, usulden reddedilir.
Arabuluculuk, bu tür uyuşmazlıklarda özellikle yararlıdır. Çünkü mahkeme yoluyla satış çoğu zaman taşınmazın piyasa değerinin altında gerçekleşir ve yargılama giderleri tüm paydaşlara yansır. Arabuluculuk görüşmesinde paydaşlar; payların birbirine satılması, taşınmazın birlikte serbest piyasada satılması veya fiili kullanım düzeni gibi esnek çözümler üzerinde anlaşabilir. Arabulucu olarak, bu aşamada tarafların gerçekçi bir değer üzerinde anlaşmasının, uyuşmazlığı hem daha hızlı hem de daha az masrafla sona erdirdiğini görüyorum.
Davanın Tarafları
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Davayı açan paydaş dışındaki tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir. Paydaşlardan biri vefat etmişse, mirasçılarının belirlenmesi için mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınması ve tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Taşınmaz elbirliği mülkiyetinde ise (örneğin paylaşılmamış miras), mahkeme önce elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yargılama Süreci
- Arabuluculuk aşaması ve anlaşamama tutanağının düzenlenmesi,
- Davanın açılması ve tüm paydaşlara tebligat yapılması,
- Tapu kayıtlarının ve mirasçılık belgelerinin dosyaya getirilmesi,
- Keşif ve bilirkişi incelemesi ile taşınmazın değerinin ve aynen taksime elverişli olup olmadığının belirlenmesi,
- Aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi,
- Kararın kesinleşmesinden sonra satış memurluğu aracılığıyla ihale yapılması ve bedelin paydaşlara dağıtılması.
Satış İhalesine Paydaşlar Katılabilir mi?
Evet. Paydaşlar da açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir. Bu, özellikle taşınmazda oturan veya taşınmazı elinde tutmak isteyen paydaş için önemli bir imkandır. İhale bedeli, ihale tarihinde taşınmaz üzerindeki şerh ve haciz durumu dikkate alınarak paydaşlara payları oranında ödenir.
Masraflar Kime Aittir?
Ortaklığın giderilmesi davası, davayı açan paydaş kadar diğer paydaşların da yararına sonuç doğurur. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekalet ücreti, kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
Sık Sorulan Sorular
Taşınmazda oturan paydaştan kira isteyebilir miyim?
Paydaşlardan biri taşınmazı diğerlerinin rızası olmadan tek başına kullanıyorsa, koşulları varsa diğer paydaşlar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Bu talep ortaklığın giderilmesinden ayrı bir davaya konu olur.
Payımı ortaklığı gidermeden satabilir miyim?
Paylı mülkiyette paydaş, payını tek başına satabilir. Ancak paydaşı olmayan üçüncü kişiye yapılan satışlarda diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı gündeme gelir.
Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda karşılaşılan diğer bir uyuşmazlık türü için muris muvazaası davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında verdiğim hizmetler için gayrimenkul ve tapu avukatı sayfasını inceleyebilirsiniz.
Yazar: Av. Arb. Erdem Yavrutürk – Ümraniye / İstanbul’da avukat, arabulucu ve kira hukuku bilirkişisi. İş, kira, tapu ve miras uyuşmazlıklarında dava takibi ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Hakkımda · İletişim
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, yayın tarihindeki mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınıza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.