Kira artışları, kiracı ile ev sahibi arasında en sık yaşanan uyuşmazlık konularının başında gelir. Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış için bir üst sınır belirlemiş; uzun süreli kira ilişkilerinde ise kira bedelinin mahkeme tarafından hakkaniyete göre belirlenmesine imkan tanımıştır. Bu yazıda kira artış oranını, kira tespit davasını ve bu davalarda bilirkişi incelemesinin rolünü ele alıyoruz.
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanır.
Burada dikkat edilmesi gereken iki husus vardır:
- Esas alınacak oran, kira döneminin başladığı aydan bir önceki ay itibarıyla açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE değişimidir.
- Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa bile, TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan kısım geçersizdir.
Konut kiralarında 2022-2024 yılları arasında uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bugün geçerli olan sınır, TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa Ne Olur?
Kira sözleşmesinde artışa ilişkin bir hüküm bulunmasa bile, kira bedeli her yıl kendiliğinden artmaz. Bu durumda kiraya veren, kira tespit davası açarak yeni dönem kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme, ilk beş yıl içinde kira bedelini TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla, hakkaniyete göre belirler.
Beş Yıllık Kural: Kira Bedeli Emsale Göre Belirlenebilir
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, beşinci yılın sonundan sonraki yeni kira yılında ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli, hakim tarafından belirlenir. Hakim bu belirlemeyi yaparken:
- TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını,
- kiralananın durumunu,
- emsal kira bedellerini
dikkate alarak hakkaniyete göre karar verir. Bu sayede uzun yıllardır düşük kira ödenen taşınmazlarda kira bedeli, piyasa koşullarına yaklaştırılabilir. Ancak mahkeme, piyasa rayicini doğrudan esas almaz; kiracının uzun süreli kiracı olduğu gözetilerek uygulamada hakkaniyet indirimi yapılır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın sonuçlarının hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın açılış zamanına bağlıdır:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak artış talebini bildirmişse, belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Dava yeni kira döneminin başladığı tarihten itibaren açılmışsa, belirlenen bedel o dönem için de geçerli olur; ancak bunun için sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması gerekir. Aksi halde tespit edilen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Süre hesabındaki küçük hatalar, bir yıllık kira farkının kaybedilmesine yol açabileceğinden dava zamanlaması dikkatle planlanmalıdır.
Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk
Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması talepleri, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık olduğundan dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk görüşmesinde tarafların kira bedeli üzerinde anlaşması halinde düzenlenen anlaşma belgesi bağlayıcıdır. Arabulucuya başvurulan tarih, otuz günlük sürenin hesabında da önem taşıyabileceğinden başvurunun erken yapılması önerilir.
Bilirkişi İncelemesi ve Emsal Araştırması
Kira tespit davalarında mahkeme, kiralananın niteliği ve emsal kira bedelleri konusunda bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi; kiralananın konumunu, yaşını, metrekaresini, kullanım amacını ve bulunduğu bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini karşılaştırarak rapor hazırlar.
Kira hukuku bilirkişisi olarak gözlemim şudur: Davanın sonucunu çoğu zaman tarafların dosyaya sunduğu emsal kira sözleşmeleri belirler. Emsallerin aynı bölgede, benzer nitelikte ve yakın tarihli olması gerekir. Taraflarca sunulan emsallerin karşılaştırılabilir olmaması, raporun beklenenden farklı çıkmasına yol açabilir. Rapora karşı süresi içinde ve gerekçeli itirazda bulunmak da sonucu doğrudan etkiler.
Kira Bedelinin Uyarlanması
Sözleşme kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve kira bedelinin taraflardan biri için katlanılamaz hale gelmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi kapsamında kira bedelinin uyarlanması da talep edilebilir. Bu dava özellikle yabancı para üzerinden kararlaştırılmış kiralarda ve beklenmedik ekonomik dalgalanmalarda gündeme gelir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi TÜFE oranından fazla artış isterse ne yapmalıyım?
TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan kısmı ödeme yükümlülüğünüz bulunmaz. Ancak kira ilişkisi beş yılı doldurmuşsa kiraya veren, kira tespit davası açarak bedelin emsale göre belirlenmesini isteyebilir.
Kira tespit davasını kiracı açabilir mi?
Evet. Kiracı da kira bedelinin tespiti için dava açabilir.
Artış ödenmezse kiracı tahliye edilir mi?
Kiracının ödemediği tutarın hukuken geçerli bir kira borcu olması gerekir. Geçersiz bir artış talebine dayanılarak yapılan ihtarlar, tahliye sebebi oluşturmaz. Tahliye sebepleri hakkında kiracı tahliye davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yazar: Av. Arb. Erdem Yavrutürk – Ümraniye / İstanbul’da avukat, arabulucu ve kira hukuku bilirkişisi. İş, kira, tapu ve miras uyuşmazlıklarında dava takibi ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Hakkımda · İletişim
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, yayın tarihindeki mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınıza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.