Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanun tarafından güçlü bir şekilde korunur. Kira sözleşmesinin süresinin dolması, ev sahibine kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Kiracının tahliye edilebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan tahliye sebeplerinden birinin bulunması ve bu sebebe ilişkin sürelere uyulması gerekir. Bu yazıda tahliye sebeplerini ve dikkat edilmesi gereken süreleri ele alıyoruz.
Kira Sözleşmesinin Süresi Bitince Kiracı Çıkmak Zorunda mı?
Hayır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl süreyle uzamış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin sona erdiğini ileri sürerek sözleşmeyi feshedemez.
Ancak sözleşme uzamaya devam ederse, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tahliye Sebepleri
1. Konut veya işyeri ihtiyacı
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Mahkeme, ihtiyacın varlığını somut olayın koşullarına göre değerlendirir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen kiralanan, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz.
2. Yeniden inşa veya esaslı onarım
Kiralananın yeniden inşası, imarı veya kullanılmasını imkansız kılacak ölçüde esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi zorunluysa tahliye istenebilir. Bu halde yapılacak işlerin projelendirilmiş ve gerekli izinlerin alınmış olması aranır.
3. Yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyaç varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik bu yolu kullanmazsa, sözleşme süresinin sonunda genel hükümlere göre dava açabilir.
4. Yazılı tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye talep edebilir. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan taahhütnamelerin geçerliliği uygulamada sıkça tartışma konusu olur.
5. İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar çekilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Kira süresi bir yıldan kısa sözleşmelerde bu süre, sözleşme süresi içinde iki haklı ihtar şeklinde değerlendirilir.
6. Kiracının oturmaya elverişli konutunun bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
7. Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)
Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak en az otuz günlük süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Uygulamada bu yol çoğunlukla icra takibi ile kullanılır: Kiracıya gönderilen ödeme emrinde otuz günlük ödeme süresi verilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir.
Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malik ve iki haklı ihtar nedenine dayanan tahliye davaları bu kapsamdadır. Buna karşılık tahliye taahhüdüne veya kira bedelinin ödenmemesine dayanan icra yoluyla tahliye talepleri için arabulucuya başvuru şartı aranmaz.
Arabulucuya başvuru, dava açma süresini korumak açısından da önem taşır. Bu nedenle bir aylık dava açma sürelerinin hesabında arabuluculuk sürecinin de planlanması gerekir.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralları ve sözleşmenin ifa yeri dikkate alınarak belirlenir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması uygulamada yaygındır.
Kiracı ve Ev Sahibi İçin Pratik Öneriler
- Tahliye sebebine göre farklı süreler uygulandığından, sözleşme başlangıç tarihi ve kira dönemleri doğru tespit edilmelidir.
- İhtarlar ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla gönderilmelidir.
- Tahliye taahhütnamesinin tarihinin ve imza koşullarının sonradan tartışma yaratmayacak şekilde belirlenmesi önemlidir.
- Kiracı açısından, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına dair delillerin (ilan, ilan tarihi, başka taşınmazlar) toplanması savunmayı güçlendirir.
Kira uyuşmazlıklarında verdiğim hizmetler için kira avukatı Ümraniye sayfasını inceleyebilirsiniz.
Yazar: Av. Arb. Erdem Yavrutürk – Ümraniye / İstanbul’da avukat, arabulucu ve kira hukuku bilirkişisi. İş, kira, tapu ve miras uyuşmazlıklarında dava takibi ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Hakkımda · İletişim
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, yayın tarihindeki mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınıza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.